Opróżnianie mieszkania po najemcy, który zostawił swoje rzeczy
Jeśli najemca zostawił w mieszkaniu swoje rzeczy, nie wyrzucaj ich od razu. Najpierw udokumentuj stan lokalu, potem pisemnie wezwij byłego lokatora do odbioru z konkretnym terminem, a dopiero po nim opróżnij mieszkanie. Przepisy nie dają jednej prostej reguły dla każdej sytuacji, dlatego przy cenniejszych przedmiotach albo sporze o czynsz najlepiej porozmawiać z prawnikiem.
Najemca się wyprowadził, a rzeczy zostały
Pierwsze godziny po odebraniu kluczy decydują o tym, czy później będziesz mieć dowody, czy tylko swoje słowo przeciw jego.
Scenariusz jest zwykle podobny. Najemca oddaje klucze w pośpiechu albo zostawia je w skrzynce pocztowej, a w środku stoi rozklekotana kanapa, pralka, której nie chciało mu się znosić, kartony z ubraniami i lodówka z zawartością sprzed tygodnia. Czasem to celowe pozbycie się kłopotu, czasem przeprowadzka za granicę i obietnica, że „kolega przyjedzie po resztę”. Kolega nie przyjeżdża.
Kusi, żeby od razu zamówić wywóz i mieć spokój. Problem w tym, że rzeczy wciąż mogą należeć do najemcy, a ty nie wiesz, czy za miesiąc nie upomni się o rower albo laptop. Dlatego zanim cokolwiek opuści mieszkanie, zrób trzy rzeczy: zdjęcia, spis i pisemne wezwanie. Każda zajmuje mniej czasu niż późniejsze tłumaczenie się.
Inna sytuacja to najemca, który nie oddał kluczy i nie wiadomo, czy w ogóle się wyprowadził. Wtedy nie wchodź do mieszkania i nie opróżniaj go na własną rękę, nawet jeśli czynsz od dwóch miesięcy nie wpływa. Takie przypadki rozstrzyga się drogą prawną, a od czego zacząć, powie prawnik zajmujący się najmem.
Co mówią przepisy o rzeczach pozostawionych przez lokatora
Kodeks cywilny zna kilka sytuacji, ale to, która dotyczy twojego mieszkania, zależy od okoliczności i bywa sporne.
Punktem wyjścia jest art. 180 Kodeksu cywilnego: właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej, porzucając ją w takim zamiarze. Jeśli z okoliczności jasno wynika, że najemca rzeczy porzucił, na przykład napisał w wiadomości, że kanapy nie chce i można ją wyrzucić, sytuacja jest prosta. Taka wiadomość to najlepszy dowód, jaki możesz mieć, więc zachowaj ją.
Gorzej, gdy najemca milczy. Sam fakt, że coś zostało w mieszkaniu, nie przesądza, że chciał się tego pozbyć. Jeśli zamiaru porzucenia nie da się wykazać, w poradnikach prawnych pojawia się wskazówka, żeby wezwać właściciela do odebrania rzeczy, a przy przedmiotach traktowanych jak rzeczy znalezione liczyć się z obowiązkiem zawiadomienia właściwego organu. Granica między jednym a drugim nie jest ostra.
Osobna sprawa to zaległy czynsz. Art. 670 Kodeksu cywilnego daje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do lokalu, jako zabezpieczenie czynszu i świadczeń dodatkowych zaległych nie dłużej niż rok. Z art. 671 wynika z kolei, że to prawo wygasa, gdy rzeczy zostaną z lokalu usunięte. Wyrzucenie wszystkiego na śmietnik może więc odebrać ci zabezpieczenie długu.
Opisujemy tu ogólne zasady, nie poradę prawną. Gdy w grę wchodzą zaległości, cenne przedmioty, dokumenty albo najemca grozi sądem, skonsultuj kolejne kroki z prawnikiem lub radcą prawnym, zanim zlecisz wywóz.
Protokół zdawczo-odbiorczy i zdjęcia stanu mieszkania
Protokół podpisany przy wyprowadzce to dokument, do którego wrócisz przy rozliczaniu kaucji i każdym sporze.
Art. 675 Kodeksu cywilnego mówi, że po zakończeniu najmu najemca zwraca rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie wynikające z prawidłowego używania. Wytarta podłoga w przedpokoju po trzech latach to zużycie. Wypalona dziura w blacie albo wyrwane drzwiczki szafki już nie. Żeby to rozróżnić, potrzebujesz porównania ze stanem z dnia wprowadzenia.
Dobry protokół zawiera stany liczników prądu, wody i gazu, liczbę oddanych kluczy, listę wyposażenia z umowy z opisem stanu oraz osobną listę rzeczy, które najemca zostawił. Przy tej drugiej liście dopisz, czy najemca deklaruje, że je zabierze, czy że ich nie chce. Podpis obu stron rozwiązuje połowę przyszłych problemów.
Zdjęcia rób przed jakimkolwiek sprzątaniem, pokój po pokoju, ze szerszym kadrem i zbliżeniami uszkodzeń. Nagraj też krótki film z przejścia przez całe mieszkanie. Telefon zapisze datę w metadanych, a to się przydaje. Jeśli najemca nie przyszedł na odbiór, zrób dokumentację sam, najlepiej przy świadku, na przykład sąsiedzie albo członku rodziny.
Wypełnij protokół od razu, na miejscu, a nie z pamięci wieczorem. Długopis i wydrukowany szablon zajmują mniej miejsca niż późniejsze spory o to, czy pęknięcie na płytkach w łazience było tam od początku.
- stany liczników z datą i zdjęciem tarczy
- liczba kluczy, pilotów i kart do domofonu
- wyposażenie z umowy i jego stan
- lista rzeczy pozostawionych przez najemcę
- deklaracja najemcy, co zabiera, a czego nie chce
Terminy: wezwanie do odbioru i rozliczenie kaucji
Pisemne wezwanie z datą daje najemcy realną szansę, a tobie dowód, że ją dostał.
Wezwanie wyślij tam, gdzie najemca je odczyta: mailem lub SMS-em, a przy poważniejszych rzeczach także listem poleconym na nowy adres, jeśli go znasz. Wymień w nim rzeczy, podaj termin odbioru i napisz, co stanie się po jego upływie. Ustawa nie podaje jednego terminu dla takich wezwań, więc długość dobierz rozsądnie do sytuacji i ustal ją z prawnikiem, jeśli sprawa jest sporna.
Kaucję reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z jej art. 6 ust. 4 kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Mieszkanie pełne rzeczy najemcy trudno uznać za opróżnione, co jest kolejnym powodem, żeby sprawę rzeczy załatwić szybko i na piśmie.
Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym obowiązują dodatkowe zasady z tej samej ustawy. Jeśli tak była zawarta twoja umowa, zajrzyj do niej przed wysłaniem wezwania.
Opróżnienie mieszkania: meble, AGD i elektrośmieci
Gdy termin minie i dokumentacja jest gotowa, samo opróżnienie mieszkania to zwykle jeden dzień pracy.
Zaczynamy od rzeczy, które mogą jeszcze komuś służyć, i od tych, których najemca mógłby szukać. Dokumenty, zdjęcia rodzinne czy elektronika z danymi lądują w osobnym kartonie, który zostaje u ciebie, a nie w samochodzie. Resztę wynosimy według tego, dokąd jedzie: meble i materace jako gabaryty, odpady zmieszane w workach, a lodówka, pralka i telewizor osobno.
Sprzęt RTV i AGD to elektrośmieci, a urządzenia oznaczone przekreślonym koszem nie mogą trafić razem z innymi odpadami. Wywozimy je do miejsca, które przyjmuje zużyty sprzęt. Lodówkę z jedzeniem trzeba przed wyniesieniem opróżnić i rozmrozić, bo kapiąca woda na klatce schodowej to pewna skarga sąsiadów.
Meble rozkręcamy, gdy nie mieszczą się w drzwiach lub windzie, i wynosimy je bez obijania ścian na klatce. Jeśli część wyposażenia jest twoja i ma zostać, oznacz ją wcześniej taśmą albo kartką. Brzmi banalnie, a oszczędza nerwów przy każdym zleceniu.
Sprawnych rzeczy po najemcy nie sprzedawaj i nie rozdawaj, dopóki nie masz pewności, że może nimi dysponować ktoś inny niż on. Bezpieczniej je wywieźć dopiero po upływie terminu z wezwania albo przechować, jeśli prawnik tak doradzi. Na wycenę opróżnienia wpływa ilość rzeczy, piętro, obecność windy, liczba dużych urządzeń AGD oraz to, ile mebli trzeba rozkręcić. Najszybciej wycenia się po kilku zdjęciach każdego pomieszczenia.
Przygotowanie mieszkania do kolejnego najmu
Puste mieszkanie to dopiero punkt wyjścia do odświeżenia, zdjęć do ogłoszenia i nowej umowy.
Po wywozie widać, co trzeba naprawić: zarysowane ściany za szafą, ślady po meblach na panelach, odklejone listwy. To dobry moment na przegląd sprzętów, które zostają w lokalu, i wymianę wkładki w zamku, jeśli nie masz pewności, ile kopii kluczy krążyło w czasie najmu.
Zwykłe sprzątanie po wyprowadzce zrobisz sam albo zlecisz firmie sprzątającej. Inaczej jest, gdy w mieszkaniu pojawiły się insekty, pleśń na dużej powierzchni albo skutki długiego zaniedbania. Wynosimy rzeczy, ale dezynfekcją ani sprzątaniem specjalistycznym się nie zajmujemy, do tego potrzebna jest osobna firma. To samo dotyczy instalacji: odłączenie kuchenki gazowej zostaw gazownikowi z uprawnieniami.
Na koniec zdjęcia pustego, czystego mieszkania. Posłużą do ogłoszenia, a przy kolejnym najemcy staną się załącznikiem do protokołu z dnia wprowadzenia. Zamyka to koło, od którego cała historia się zaczęła.