Jak przygotować mieszkanie do wynajmu: co zostawić najemcy, a co wywieźć
Mieszkanie do wynajmu ma działać od pierwszego dnia: łóżko, szafa, lodówka i pralka zostają, a cała reszta Twoich rzeczy powinna zniknąć, zanim pokażesz lokal pierwszej osobie. Przy sprzedaży liczy się wrażenie, przy najmie liczy się to, czy obcy człowiek może tu wejść z dwiema walizkami i normalnie żyć. Poniżej rozpisuję, jak podzielić wyposażenie, co sprawdzić w instalacjach i jak zamknąć sprawę protokołem, żeby za rok nie kłócić się o kaucję.
Najemca patrzy na mieszkanie inaczej niż kupujący
Kupujący wyobraża sobie remont, najemca sprawdza, czy da się tu mieszkać od jutra.
Osoba, która kupuje mieszkanie, i tak wyrzuci połowę mebli i pomaluje ściany po swojemu. Najemca tego nie zrobi. Nie będzie wiercił w ścianach bez zgody, nie wymieni kuchni i raczej nie przywiezie własnej kanapy, jeśli wynajmuje na rok. Ogląda więc lokal pod kątem codziennych czynności: gdzie powiesi kurtki, gdzie postawi laptopa, czy w łazience zmieszczą się jego kosmetyki.
Z tego wynika prosta zasada. Zostawiasz to, czego najemca używa codziennie i czego sam nie przewiezie łatwo. Zabierasz to, co jest Twoje osobiście: pamiątki, dekoracje, zapasy w szafkach, ubrania w szafie na przedpokoju, książki po dziadku. Każda Twoja rzecz w mieszkaniu to dla najemcy sygnał, że wchodzi do cudzego domu, a nie do swojego.
Drugi powód jest bardziej przyziemny. Wszystko, co zostawisz, trafi do protokołu i stanie się wyposażeniem, za które najemca odpowiada. Stary fotel z wytartym obiciem, trzy zestawy talerzy i rozklekotany regał w protokole to przyszłe spory o to, czy coś było już zniszczone, czy zniszczył je lokator.
Dobrze też od początku wiedzieć, do kogo kierujesz ofertę. Student albo osoba, która przyjeżdża do miasta na kontrakt, chce mieszkania gotowego w stu procentach, łącznie z czajnikiem i suszarką na pranie. Rodzina z dzieckiem, która planuje zostać kilka lat, często woli mniej mebli i więcej wolnych ścian, bo przywiezie swoje łóżeczko, biurko i regał na zabawki. Jedno i drugie da się pogodzić: zostawiasz meble podstawowe, a o resztę pytasz przy oglądaniu.
Umeblowanie podstawowe, które zostaje w mieszkaniu
Podstawowy zestaw to meble i sprzęty, bez których mieszkanie trudno nazwać umeblowanym.
Ogłoszenie „mieszkanie umeblowane” w praktyce oznacza mniej więcej taki zestaw. Większość najemców tego właśnie oczekuje i rzadko prosi o więcej.
Stan ma większe znaczenie niż liczba. Lepiej zostawić jedną porządną szafę niż dwie, w których drzwi wiszą na jednym zawiasie. Materac to osobny temat: używany materac po poprzednich lokatorach albo po rodzinie zniechęca bardziej niż brak łóżka. Jeśli jest zniszczony, wywieź go i kup nowy, a w ogłoszeniu napisz o tym wprost.
Sprzęt AGD sprawdź przed oglądaniem. Lodówka, która głośno buczy, i pralka, która przecieka przy wirowaniu, zepsują się pewnie w pierwszym miesiącu najmu, a telefon o awarii przyjdzie do Ciebie. Gdy wymieniasz stary sprzęt, nie wystawiaj go pod śmietnik: zużytego sprzętu elektrycznego nie wolno wyrzucać razem z innymi odpadami.
- łóżko ze stelażem i materacem w dobrym stanie
- szafa na ubrania albo zabudowa w przedpokoju
- stół i dwa krzesła, nawet w kawalerce
- kanapa lub sofa w pokoju dziennym
- zabudowa kuchenna z płytą, lodówką i zlewem
- pralka, a w nowszych mieszkaniach coraz częściej zmywarka
- lampy sufitowe lub oprawy we wszystkich pomieszczeniach
Co wywieźć przed pierwszym oglądaniem
Wywozisz wszystko, co nie jest wyposażeniem, i wszystko, czego stan budzi wątpliwości.
Najczęściej wynajmuje się mieszkanie, w którym ktoś wcześniej mieszkał na stałe: właściciel, który się przeprowadził, rodzic, który zamieszkał z dziećmi, albo mieszkanie po dziadkach. W takich lokalach zostaje masa rzeczy, które dla nikogo nie mają już wartości użytkowej. Kredens z lat siedemdziesiątych, meblościanka, dwa telewizory kineskopowe, stary odkurzacz, dywany zwinięte za szafą.
Przejdź mieszkanie pokój po pokoju z kartką i podziel rzeczy na trzy kupki: zostaje dla najemcy, zabieram do siebie, wywożę. Zwykle najwięcej trafia do trzeciej grupy. Meble, które pasowały do życia jednej rodziny przez trzydzieści lat, rzadko pasują do życia studenta albo młodej pary, którzy szukają pustych półek i miejsca na rower.
Osobną kategorią są rzeczy, które zabierasz do siebie, a nie wywozisz. Dokumenty, korespondencja, stare rachunki z Twoim nazwiskiem i adresem, zdjęcia rodzinne, klucze do innych lokali. Najemca nie powinien ich znaleźć w szufladzie komody w drugim tygodniu najmu. Przejrzyj każdą szufladę i półkę, także te na samej górze zabudowy kuchennej, gdzie rzeczy leżą latami.
Wywóz zrób przed sesją zdjęciową do ogłoszenia. Zdjęcia pustawego, jasnego pokoju z łóżkiem i szafą przyciągają więcej zapytań niż zdjęcia pokoju z meblościanką pełną kryształów. Przy okazji zobaczysz ściany i podłogę bez mebli i od razu wyjdzie, gdzie trzeba poprawić farbę.
Przy dużej liczbie gabarytów i starego sprzętu jeden przyjazd ekipy zwykle załatwia sprawę szybciej niż kilka kursów własnym autem. Cena zależy od ilości rzeczy, piętra, dostępu do windy i tego, czy trzeba coś rozkręcać.
Instalacje, przeglądy i drobne usterki
Najemca zgłosi każdą usterkę, więc lepiej znaleźć je samemu przed podpisaniem umowy.
Prawo budowlane wymaga, żeby co najmniej raz w roku sprawdzić stan techniczny instalacji gazowych i przewodów kominowych, w tym wentylacyjnych. W bloku spółdzielczym albo we wspólnocie przegląd organizuje zarządca, ale ktoś musi wpuścić kominiarza i gazownika do mieszkania. Zapisz w umowie, kto to robi, i trzymaj kopię ostatniego protokołu z przeglądu. Jeśli najemca zapyta o kuchenkę gazową, masz dokument w ręku.
Reszta to lista drobiazgów, które najlepiej sprawdzić w jedno popołudnie. Odkręć wszystkie krany i sprawdź, czy nie kapią. Włącz każde gniazdko ładowarką od telefonu. Zobacz, czy domykają się okna i czy uszczelki nie przepuszczają powietrza. Sprawdź syfon pod zlewem, bo to tam najczęściej coś cieknie. Wymień przepalone żarówki, bo ich brak na zdjęciach wygląda na zaniedbanie.
Nie musisz robić remontu. Wystarczy, że mieszkanie jest czyste, ściany nie mają plam, a drzwi i okna działają. Wszystko, czego nie naprawisz, opisz w protokole jako stan istniejący, na przykład rysę na blacie albo odpryśnięte płytki w łazience.
Piwnica i komórka lokatorska
Zdecyduj przed podpisaniem umowy, czy piwnica wchodzi w najem, bo później trudno to odkręcić.
Piwnica w bloku zwykle służy właścicielowi jako magazyn: stoją tam słoiki, opony, rowery, kartony z dokumentami. Jeśli chcesz zachować ją dla siebie, wpisz to do umowy i zamknij na własną kłódkę. Najemca powinien wiedzieć od początku, że ma do dyspozycji samo mieszkanie.
Wynajem razem z piwnicą to dla wielu osób spory atut, zwłaszcza dla rowerzystów i rodzin z wózkiem. Wtedy piwnicę trzeba opróżnić tak samo jak mieszkanie. Zostawienie najemcy połowy komórki zastawionej Twoimi kartonami kończy się tym, że on postawi swoje rzeczy na korytarzu piwnicznym, a stamtąd pierwsza skarga sąsiadów trafi do zarządcy.
W piwnicach często zalegają rzeczy, których nie da się wynieść jednym kursem: stare łóżko polowe, okna po wymianie, puszki z resztkami farby. Farb i rozpuszczalników nie wrzucaj do kontenera na gabaryty, bo to odpady niebezpieczne i trafiają do punktu selektywnej zbiórki.
Jeśli w piwnicy stoją rzeczy po poprzednim lokatorze albo po rodzinie i nie wiesz, co z nimi zrobić, zrób zdjęcia i zapytaj zainteresowanych z tygodniowym terminem. Po tym czasie wszystko, czego nikt nie odebrał, idzie do wywozu razem z gabarytami z mieszkania, jednym transportem.
Protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia i kaucja
Protokół z wyposażeniem i zdjęciami chroni obie strony przy rozliczeniu kaucji.
Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala wynajmującemu pobrać kaucję zabezpieczającą należności z tytułu najmu. Kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego. Żeby cokolwiek potrącić za zniszczenia, musisz umieć pokazać, w jakim stanie mieszkanie było na początku. Do tego służy protokół.
Dobry protokół jest nudny i szczegółowy. Wypisz każdy mebel i sprzęt z krótkim opisem stanu: „szafa trzydrzwiowa, biała, rysa na lewych drzwiach”, „lodówka Samsung, sprawna, bez uszkodzeń”. Spisz stany liczników wody, prądu i gazu. Wpisz liczbę kluczy i pilotów. Obie strony podpisują każdą stronę.
Zdjęcia rób w dniu przekazania kluczy, najlepiej razem z najemcą. Telefon zapisuje datę, a zdjęcie całego pokoju i osobno zbliżenie na każdą rysę zajmuje dwadzieścia minut. Wyślij je najemcy mailem tego samego dnia, wtedy żadna strona nie powie później, że zdjęcia powstały innego dnia.
Rzeczy, które wywiozłeś przed najmem, do protokołu oczywiście nie wpisujesz. To kolejny argument za tym, żeby w mieszkaniu zostało mniej: krótsza lista oznacza mniej punktów do sporu przy wyprowadzce.