Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży: opróżnianie, piwnica, drobne naprawy
Mieszkanie przygotowane do sprzedaży ma być puste na tyle, żeby kupujący widział metry i światło, a nie cudze życie. Zwykle chodzi o wyniesienie większości mebli i drobiazgów, zostawienie zabudowy, która podnosi wartość lokalu, uporządkowanie piwnicy i komórki oraz kilka drobnych napraw przed sesją zdjęciową. Poniżej opisujemy kolejność, która oszczędza nerwów i podwójnej roboty.
Najpierw podział na trzy kupki, potem cokolwiek innego
Zanim zadzwonisz po fotografa albo pomocników, ustal, co jedzie z tobą, co zostaje z mieszkaniem, a co ma zniknąć.
Najczęstszy błąd przy sprzedaży to wynoszenie rzeczy bez planu. Ktoś oddaje szafę, a dwa dni później okazuje się, że kupujący chętnie by ją przejął. Albo odwrotnie: zostaje stara wersalka, bo szkoda wyrzucać, i psuje każde zdjęcie salonu.
Przejdź mieszkanie pokój po pokoju z kartką albo telefonem. Każdy większy przedmiot dostaje jedną z trzech etykiet: zabieram do nowego miejsca, zostaje dla kupującego, do wywozu. Drobiazgi ze szuflad i półek możesz na razie pominąć. Liczą się meble, sprzęty i wszystko, czego nie uniesiesz sam po schodach.
Kupka do wywozu zwykle okazuje się większa, niż zakładamy. Stare krzesła, regał z płyty, materac z pokoju gościnnego, na którym nikt nie spał od dawna, dywan z plamą po kawie. Dobrze mieć to spisane wcześniej, bo od tej listy zależy, ile czasu i ludzi będzie potrzebnych do opróżnienia.
Co zostawić w mieszkaniu, a co lepiej wynieść
Zostaw to, co jest przytwierdzone do ścian i pasuje do lokalu, a wynieś to, co kupujący i tak by wyrzucił.
Zabudowa kuchenna to zazwyczaj atut. Szafki na wymiar, blat, zlew, okap i sprzęt do zabudowy (płyta, piekarnik, zmywarka) zostają w wielu transakcjach, bo ich demontaż niszczy ściany i rzadko się opłaca. Podobnie szafy wnękowe, garderoby na wymiar, lustra w łazience i oświetlenie sufitowe.
Meble wolnostojące to inna historia. Ciężka meblościanka z lat osiemdziesiątych, narożnik z wytartym obiciem albo łóżko z wysokim zagłówkiem przytłaczają pokój na zdjęciach. Kupujący, który ogląda mieszkanie, ma sobie wyobrazić swoje meble, a nie zastanawiać się, jak pozbyć się twoich.
Wszystko, co zostaje, spisz i omów z kupującym jeszcze przed podpisaniem umowy. Lodówka wolnostojąca, pralka czy rolety mogą stać się punktem negocjacji. Lepiej, żeby ta rozmowa odbyła się przy stole niż w dniu przekazania kluczy, gdy okaże się, że ktoś liczył na pralkę, a jej już nie ma.
Przy zdjęciach do ogłoszenia możesz zostawić kilka mebli, które pokazują przeznaczenie pomieszczeń: stół z dwoma krzesłami w kuchni, łóżko w sypialni, fotel przy oknie. Pusty pokój na zdjęciu wydaje się często mniejszy niż w rzeczywistości, bo oko nie ma punktu odniesienia.
- zwykle zostaje: zabudowa kuchenna, szafy wnękowe, oświetlenie, armatura łazienkowa
- do uzgodnienia: AGD wolnostojące, rolety, karnisze, lustra
- zwykle do wyniesienia: stare meble wolnostojące, dywany, materace, rzeczy osobiste, zawartość szaf
Piwnica i komórka też idą na sprzedaż
Pomieszczenie przynależne do lokalu kupujący obejrzy tak samo uważnie jak łazienkę, więc nie zostawiaj go na koniec.
Ustawa o własności lokali przewiduje, że do lokalu mogą przynależeć pomieszczenia, nawet jeśli do niego nie przylegają, na przykład piwnica, strych, komórka czy garaż. Jeśli w księdze wieczystej albo w umowie twoja piwnica figuruje jako część lokalu, sprzedajesz ją razem z mieszkaniem. Kupujący będzie chciał ją zobaczyć.
Piwnice w blokach i kamienicach mają swoją specyfikę. Zbierają się w nich słoiki po przetworach, opony, puszki z farbą, stare rowery i deski, które kiedyś miały się przydać. Do tego wilgoć i wąski korytarz, którym trudno wynieść cokolwiek większego od skrzynki.
Opróżnij piwnicę przed pierwszymi oglądaniami, nie po nich. Pusta, zamieciona piwnica z działającą żarówką robi lepsze wrażenie niż najładniejszy opis w ogłoszeniu. Jeśli w środku są resztki farb, rozpuszczalników albo stare akumulatory, odłóż je osobno. To odpady niebezpieczne i nie wrzuca się ich do zwykłego kontenera.
Sprawdź też, czy nie masz rzeczy w częściach wspólnych: wózka na klatce, roweru w suszarni, mebli na strychu. Nowy właściciel nie powinien dziedziczyć tego razem z kluczami.
Drobne naprawy, które widać na zdjęciach
Remont przed sprzedażą rzadko się zwraca, ale kilka godzin z wkrętarką i pędzlem zmienia odbiór mieszkania.
Po wyniesieniu mebli wychodzą rzeczy, których wcześniej nie było widać. Jaśniejsze prostokąty na ścianach po obrazach, dziury po kołkach, zarysowana podłoga pod kanapą. Zrób obchód zaraz po opróżnieniu, a dopiero potem planuj poprawki.
Na liście zwykle lądują te same rzeczy. Kapiący kran, luźna klamka, przepalona żarówka w przedpokoju, silikon w łazience, który zżółkł i odchodzi. Każda z nich osobno jest drobiazgiem, razem budują obraz mieszkania zaniedbanego, a to od razu staje się argumentem do zbijania ceny.
Odświeżenie ścian w jednym, jasnym kolorze ma sens, jeśli obecne są w intensywnych barwach albo mocno zabrudzone. Nie zmieniaj natomiast podłóg ani kafelków tylko pod sprzedaż. Kupujący i tak często planuje własny remont.
- zaszpachluj otwory po kołkach i gwoździach
- wymień przepalone żarówki we wszystkich pomieszczeniach
- dokręć klamki, zawiasy szafek, uchwyty
- wymień zużyty silikon przy wannie i umywalce
- umyj okna od środka i z zewnątrz, jeśli to możliwe
Kolejność prac od pierwszego kartonu do sesji zdjęciowej
Dobra kolejność sprawia, że nic nie robisz dwa razy, a mieszkanie jest gotowe na zdjęcia w ustalonym terminie.
Zacznij od rzeczy osobistych i dokumentów, bo tylko ty wiesz, co jest ważne. Papiery, zdjęcia, pamiątki, biżuteria. Pakuj je do podpisanych kartonów i wywieź albo odłóż w jednym pokoju, który opróżnisz na samym końcu.
Potem przychodzi pora na wywóz. Meble, AGD i graty z piwnicy najlepiej wynieść jednego dnia, żeby nie nosić po klatce dwa razy i nie blokować windy co weekend. Jeśli korzystasz z pomocy firmy, przekaż wcześniej listę z kupki do wywozu i informację o piętrze, windzie oraz miejscu parkowania.
Dopiero w pustym mieszkaniu zabierz się za naprawy i malowanie. Malowanie przy meblach to podwójna praca z foliowaniem, a po wynoszeniu i tak trzeba poprawiać otarte narożniki.
Na koniec sprzątanie: podłogi, okna, łazienka, wnętrza szafek, które zostają. Zdjęcia rób w dzień, przy odsłoniętych oknach, najlepiej kilka dni po sprzątaniu, gdy znikną ostatnie kartony.
- rzeczy osobiste i dokumenty
- wywóz mebli, AGD i zawartości piwnicy
- naprawy i ewentualne malowanie
- sprzątanie
- zdjęcia i pierwsze oglądania
Dzień wywozu: co przygotować, żeby poszło sprawnie
Kilka prostych rzeczy załatwionych wieczorem wcześniej skraca wynoszenie o godzinę albo dwie.
Oznacz to, co zostaje. Kartka z napisem na zabudowie kuchennej, taśma na lodówce, którą przejmuje kupujący, osobny pokój na kartony do przeprowadzki. Ekipa, która wynosi rzeczy, nie zna twoich ustaleń z kupującym i nie powinna ich zgadywać.
Opróżnij szafy i komody, które idą do wywozu, albo przynajmniej powiedz, że ich zawartość też ma zniknąć. Pełna szafa jest dwa razy cięższa i trudniej ją znieść po schodach. Lodówkę wyłącz dzień wcześniej i rozmroź, pralkę odłącz od wody.
Daj znać sąsiadom albo administracji, jeśli wynoszenie zajmie windę na dłużej, a na wąskim osiedlu zadbaj o miejsce dla auta jak najbliżej klatki. Klucz do piwnicy i komórki połóż w widocznym miejscu. To drobiazgi, ale właśnie przez nie najczęściej traci się czas na miejscu.
Na koniec zostaw sobie chwilę na obejście pustego mieszkania. Zajrzyj na pawlacze, do szafek pod zlewem i do skrzynki na balkonie. Rzeczy zapomniane w takich miejscach wychodzą zwykle dopiero przy oglądaniu z kupującym.
Gdzie oddać stare meble i AGD przed sprzedażą
Gabaryty i zużyty sprzęt elektryczny mają swoje ścieżki, a zwykły śmietnik pod blokiem nie jest żadną z nich.
Gmina ma obowiązek prowadzić punkty selektywnego zbierania odpadów komunalnych, które przyjmują między innymi meble i inne odpady wielkogabarytowe oraz zużyty sprzęt elektryczny i elektroniczny. Adresy, rodzaje przyjmowanych odpadów i godziny pracy PSZOK znajdziesz na stronie urzędu gminy. Problem w tym, że do punktu trzeba wszystko dowieźć samemu, a szafa trzydrzwiowa nie zmieści się do osobówki.
Stara lodówka, pralka czy telewizor nie mogą trafić do pojemnika z odpadami zmieszanymi. Zabrania tego ustawa o zużytym sprzęcie elektrycznym i elektronicznym. Jeśli przy okazji kupujesz nowy sprzęt do nowego mieszkania, sklep ma obowiązek odebrać stary tego samego rodzaju, także przy dostawie do domu. Szczegóły opisujemy w osobnym tekście o przepisach dotyczących AGD i RTV.
Druga droga to zlecenie wywozu. Ekipa wynosi meble i sprzęt z mieszkania, piwnicy i komórki, znosi po schodach i ładuje na auto. Cena zależy głównie od objętości rzeczy, piętra i tego, czy jest winda, odległości od miejsca parkowania oraz ilości demontażu. Wycenę łatwiej przygotować, gdy prześlesz kilka zdjęć pomieszczeń i piwnicy.
Jedna uwaga o kuchenkach gazowych. Nie odłączamy gazu. Kuchenkę gazową przed wyniesieniem musi odłączyć uprawniony instalator, a my zabieramy ją dopiero po zakręceniu i zabezpieczeniu przyłącza. Wyburzeń ścianek i demontażu zabudowy połączonego z kuciem też nie robimy, więc jeśli planujesz takie zmiany, potrzebujesz osobnej ekipy budowlanej.